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Ｑ＆Ａ
　
Ｑ１ 　広告会社から建築確認前の物件であっても「アンケート」体裁で新聞やチラシ広告をすることができるらしいという話を聞きましたが、本当でしょうか。
Ａ 　建築工事完了前の新築分譲マンションなど、いわゆる青田売り物件については、建築確認等を受けるまでは、一切広告その他の表示をすることはできません（表示規約第５条［広告等の開始時期の制限］）。
　ここでいう「広告その他の表示」とは、「顧客を誘引するための手段として事業者が不動産の内容又は取引条件その他不動産の取引に関する事項について行う広告その他の表示」をいいます。
　ある物件を特定して、これをいずれ販売するものであることを認識させるような表示はすべてこれに該当します。
　ですから、表示規約の適用を受ける広告表示であるかどうかは、その名目がアンケートであるかどうかは関係ありませんので、広告会社の話は間違いだということになります。
　また、建築確認を受けていない物件について、「名古屋●●マンションプロジェクト友の会会員募集」と称して、特定物件の取引に関する表示と認められる広告をしている例が見受けられますが、これも「広告等の開始時期の制限」（表示規約第５条）に違反するものです。
　なお、表示規約では、第６条において、「特定人に対する面接調査等」に関する規定を設けていますが、広告会社はこれと勘違いしたように思われます。
　表示規約第６条は、「前条の規定にかかわらず、同条に定める許可等の処分を受けていない特定の物件の開発企画の参考とするために行う特定人に対する面接調査又は通信調査（以下「面接調査等」という。）については、次の各号のすべてに該当する場合に限り行うことができる」と定め、次の四つの要件を定めています。 
　１． 市場調査である旨を明示していること。 
　２． 面接調査等の対象となっている開発計画等を実施する場合には、表示規約第５条に定める許可等の処分を受ける必要がある旨及びその許可等の処分をいまだ受けていないこと並びに将来その許可等の処分を受けられるとは限らない旨を明示していること。
　３． 面接調査等の主体者が当該調査に係る開発計画等を実施することを保証するものではない旨を明示していること。 
　４． 面接調査等に係る開発計画等を実施することとなった場合においても、当該調査に協力した者に対して当該計画に係る物件の取引について何ら特別の取扱いをするものではない旨を明示していること。
　この規定の趣旨は、消費者の価値観が多様化し、住生活においても豊かさが求められている今日、真の消費者のニーズを把握する必要が高まってきているため，物件の開発構想等に関して、消費者の意見を聞く道を開こうとするところにあります。
　
　具体的には、事業者が取得した開発用地を想定して、消費者に対して住宅形式その他の開発構想についてその概要を示し、面接調査の方法（通信調査を含む｡）により、その構想（特定の土地を想定した場合を含む｡）についての意見を聞くことは、次の要件をすべて満たす場合に限り、特定の土地を前提とした開発構想を示すものであっても、規約第５条の規定に違反しないものとして取り扱うこととしたものです。
　この面接調査・通信調査の方法は、一般的な社会調査の手法に準じた方法で行う必要があり、当然ながら新聞、雑誌、新聞折込みチラシ等のマス媒体で行なうことはできません。
　また、建築確認を申請中であるなど、開発計画、建築計画等が事実上決定している場合には、このような調査をする必要が無くなっている（商品の開発企画が終わっている）訳ですから、この場合も表示規約第６条の面接調査には該当しませんので、ご注意下さい。言い換えると、「特定人に対する面接調査等」は、建築確認等を受ける前の物件の「予告広告」を認めたものではありません。
　
Ｑ２ 　地下鉄駅や大きな駅から物件まで、あるいは物件から学校までの所要時間・道路距離を測る場合は、どこを起点・終点にすればよいのでしょうか。また、道路ではなく公園内を通った徒歩時間を表示しても問題ないでしょうか。
Ａ 　地下鉄駅の場合は、地下鉄の出入口（例：「Ａ１」番出口等）を起点にすればよく、改札口から計ることまで要求していません。地上駅の場合は、駅舎の出入口としています。
　なお、駅の出入口は複数ある場合は、その出入口の名称（例：「中央口」「南口」「○番出口」等）を明らかにして表示して下さい。
　学校の場合は原則として、正門までの距離を算出しますが、裏門も開いている場合は裏門でも差し支えありません。
　また、原則として、公園内の道路を経由した道路距離によって計測しても問題はありませんが、それが時間によって閉鎖され通行できない場合は問題となります。この場合は、通常の道路を経由した徒歩時間を表示したうえ、公園内の道路を経由した徒歩時間を通行できる時間帯を付記して、両方の徒歩時間を併記すればよいでしょう。
　
Ｑ３ 　温泉に多量の水を加え、これを加熱して給湯するものは「温泉」といえるでしょうか。また、タンクローリー車で温泉を運び、水を加えないで加熱して給湯供給する場合はどうでしょうか。
Ａ 　温泉法によると、温泉とは、「地中から湧出する温水、鉱水及び水蒸気その他のガス（炭化水素を主成分とする天然ガスを除く。）」で、温泉源から採取されるときの温度が摂氏２５度以上のもの、又は下記に掲げる物質のうちいずれか１つを有するものをいうとされています。したがって、温泉の湧出量が少ないために、水を混合した上で加熱して給湯するものは、上記の物質の含有量が少なくなる訳で温泉ということはできないといえます。
　また、タンクローリー車で温泉を運んで、これを加熱するものは成分的には温泉といえるかも知れませんが、通常「温泉付き別荘」等と表示した場合、消費者は浴室の給湯栓を開ければ入浴に適した温度の温泉が出る状態を期待しますから、これも「温泉付き」ということはできないでしょう。
　ただし、例えば、リゾートマンション内の共同浴場のお湯は、●●温泉の温泉源から採取したものを毎日運び加熱給湯しているものである旨を表示することは差し支えないと考えられます。
　次に、温泉法上は温泉に該当するものでも、温泉源から採取したときの温度が入浴に適した温度以下の場合は、社会通念上、鉱泉又は冷泉といわれていますから、その旨を表示する必要があるといえます。
温泉成分一覧
物質名 含有量（１キログラム中）
溶存物質（ガス性のものを除く。） 総量１，０００ミリグラム以上
遊離炭素（ＣＯ２） ２５００ミリグラム以上
リチウムイオン（Ｌｉ．） １ミリグラム以上
ストロンチウムイオン（Ｓｒ‥） １０ミリグラム以上
バリウムイオン（Ｂａ‥） ５ミリグラム以上
フェロ又はフェリイオン（Ｆｅ‥，Ｆｅ・・・） １０ミリグラム以上
第１マンガンイオン（Ｍｎ） １０ミリグラム以上
水素イオン（Ｈ・） １ミリグラム以上
臭素イオン（Ｂｒ'） ５ミリグラム以上
沃素イオン（Ｉ'） １ミリグラム以上
ふっ素イオン（Ｆ'） ２ミリグラム以上
ヒドロひ酸イオン（ＨＡＳＯ４） １．３ミリグラム以上
メタ亜ひ酸（ＨＡＳＯ２） １ミリグラム以上
総硫黄（Ｓ）〔HS'+S203+H2Sに対応するもの〕 １ミリグラム以上
メタほう酸（ＨＢＯ２） ５ミリグラム以上
メタけい酸（Ｈ２ＳｉＯ３） ５０ミリグラム以上
重炭酸ソーダ（ＮａＨＣＯ３） ３４０ミリグラム以上
ラドン（Ｒｎ） ２０（百億分の１キューリー単位）以上
ラジウム塩（Ｒａとして） １億分の１ミリグラム以上
　
Ｑ４ 　現況と異なる間取図を掲載する場合、「この間取図と現況が相違する場合は、現況が優先されますので予めご了承下さい。」と注記することによって、不当表示責任を免れることができるでしょうか。 
Ａ 　掲載した間取図と現況との相違の程度にもよりますが、例えば、３ＬＤＫを２ＬＤＫに間仕切りを変更している場合には、お尋ねのようにこのような注記をしていても不当表示責任を免れることはできません。したがって、現況に沿った間取図を掲載するか、これを制作する時間的余裕がない場合などは、間取図の掲載をやめるべきでしょう。
　
Ｑ５ 　販売価格に含まれていない門・塀・植栽等の付帯施設を描いた完成予想図に、注意書きで「完成予想図に付き実際とは多少異なります」と表示すれば広告は可能ですか。
Ａ 　門、塀等が販売価格に含まれていないのに、これがあると認識される完成予想図を広告中に掲載することは、たとえ「完成予想図につき実際とは多少異なります」と注意書きをしても、この認識を排除することはできませんから、表示規約に違反する不当な表示となります。
　
Ｑ６ 　新築分譲マンションの広告に、近くの公園から建物を望む写真をＣＧ（コンピュータグラフィックス）で合成し、その際、このマンションと公園の間にある他の建物を消去した合成写真を使用することは可能でしょうか。なお、「この写真はＣＧによる合成写真ですので、実際のものとは異なります。」と注記するつもりです。
Ａ 　ご質問のような合成写真の掲載は、「この写真はＣＧによる合成写真ですので、実際のものとは異なります。」と注記したとしても、取引対象物件からの眺望等が実際のものよりも著しく優れたものであると誤認される不当な表示に該当します。
　一般に、新築分譲マンションはいわゆる青田売りが多いために、建物自体の写真を撮影することができないために、ＣＧによる完成予想図と周りの風景写真を合成すること自体はその旨を明示する場合には許される場合があります。
　しかし、お尋ねのように、合成写真から広告主の都合の悪い条件を消去することはウソの写真を使うことに他ならず、著しい不当な表示に該当することになります。
　なお、表示規約第１５条３５号では、「宅地又は建物の見取図、完成図若しくは完成予想図は、その旨を明らかにして用い、当該物件の周囲の状況について表示するときは、現況に反する表示をしないこと。」と規定しています。
　また、第１８条第１項においては、第３７号で「不動産の方位その他立地条件について、実際のものよりも優良であると誤認されるおそれのある表示」、第３８号で「前２号に規定するもののほか、不動産の周辺環境について、実際のものよりも優良であると誤認されるおそれのある表示」を禁止しています。
　
Ｑ７ 　完成前の建売住宅の広告に、今回販売する建物とほぼ同一の仕様・仕上げの建物で以前当社が販売したものの写真を使用したいと考えています。どのような点に注意すればよいでしょうか。 
Ａ 　「前回売り出し現場」、「当社施工例」等と説明を付して建売住宅の外観写真を掲載しているチラシなどがありますが、これは規約に違反するものです。
　規約は、宅地や建物の写真は、実際に取引するもの（設計図に従い実物どおりに作られたモデルルームを含む）の写真を用いるのが原則です。
　例外として、取引しようとする建物が未完成である等その建物の写真を用いることができない場合は、表示規約第１５条第３４号で掲げるものに限り、他の建物の写真を用いることができます。
　しかし、「ほぼ(・・)同一(・・)の建物」では、他の物件の外観写真を使用することはできません。
通常、他現場の写真を用いる場合は、外溝（門塀等）が現に取引しようとする建物と異なることの方が多いと考えられますが、門塀、植栽、庭等が異なる場合にはその旨を表示しなければなりません。
　また、内部写真については、部屋の規模等が今回取引しようとするものと異なっていても、写真に写っている部分（範囲）の形状、仕様・仕上げが同一であれば、他物件のものでもその旨を明示して使用することができます。
　また、実際に販売するものと仕様・仕上げ等が同一のモデルルームやモデルハウスの写真を、その旨を明らかにして使用することも問題はありません。
　
【表示例】
　写真は第１期（販売済み）５号棟。今回販売するＣ号棟と同一です。ただし、門塀、植栽、庭等は今回販売のものと異なります。
　
Ｑ８ 　土地のみ取引と、建築条件付売地の取引のどちらかを選択できるという企画を検討しており、価格の表示方法として、 
　①「売地２，２００万円。建築条件付土地の場合は２００万円引き」、
　②「土地のみの場合、２，２００万円、建築条件付土地の場合は２，０００万円」
という２通りの表示を考えています。何か問題あるでしょうか。 
Ａ 　表示規約は、１２条で不当な二重価格表示を禁止しています。
　お尋ねの①の表示は二重価格表示に該当しますが、同条１号の規定（一定の取引条件に適合する購入者等に対して、一定率又は一定額の割引をする場合において、当該取引条件を明らかにして、割引率、割引額又は割引後の額を表示する場合）に該当するため、「不当な」二重価格表示として取り扱われないことになります。
　②の場合は、それぞれ異なる条件を明示しどちらかを選択させるというものですから、これも問題ありません。物件概要、建築条件付の内容等を表示した上、「建築条件付き売地　価格２，０００万円。なお、２，２００万円で土地のみの販売にも応じます。」等と表示することは表示規約上問題がないものとして取り扱うこととなります。
　
Ｑ９ 　「分譲宅地」として販売していた物件を、分譲住宅に変更して販売をする際に「新発売」と表示してもよいでしょうか。
Ａ 　新たに取引しようとする物件の取引条件が大幅に変更される、つまり、対象商品が全く別のものになったわけですから当然「新発売」と表示しても差し支えありません。
　ただし、分譲宅地として最後に実施した広告の取引条件の有効期限前に分譲住宅に変更してその販売広告をする場合は、有効期限内の取引条件の変更となりますから、分譲宅地から分譲住宅に変更した旨の訂正表示が必要です。なお、広告日が有効期限の満了後であればこの旨の表示は必要ありません。
　ここでご注意頂きたいのは、当初の販売計画を変更した場合に、その旨の訂正表示をしなければならないということをはき違えて、ずさんな販売計画を立てて具合が悪ければ訂正広告さえすればいくらでも計画変更ができる、と考えている人がいますが、これが意図的に行われる場合は最初の広告と訂正広告をセットで不当表示と判断される場合がありますから、慎重に計画を立てる必要があるでしょう。　　
　
Ｑ10 　当社は、キャンペーン企画として、マンションのモデルルームへの来訪者に先着１００名に１００円硬貨、購入者全員に千円札の現金つかみ取りを実施したいと考えております。
　この場合、先着順と購入者全員に提供することになりますので、最高１００万円まで提供できるのでしょうか。
Ａ 　お尋ねの場合、モデルルームへの来訪者に先着順で、購入者には全員現金のつかみ取りを実施するということから、一見すると総付景品の上限である１００万円まで提供可能と解釈できそうに見えます。
　しかし、現金のつかみ取りは、人によっていくらの金額をつかめるかは不確定であることから、全員又は先着順で実施する場合であっても、懸賞の方法による景品提供として取り扱われますので、提供できる景品の上限額は１０万円となります。
また、モデルルームヘの来訪者全員に福袋を提供する場合であっても、福袋に入っている景品の額に1等○万円、2等△万円等と差を設けるような方法を採るときも、同様に一般懸賞景品として取り扱われることになります。
　なお、一般懸賞景品の場合、提供することができる景品頬の総額は、売り上げ予定総額の２％以内にしなければなりません。
　

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